Eine Immobilie im Ausland kaufen: Ablauf und Kosten

Über die fünf Zielländer, für die wir eine amtliche Quelle lesen konnten, reicht die Steuer beim Kauf von 1 % bis 9 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notar, Register und Makler. Die Papiere, die vorher da sein müssen, unterscheiden sich je Land, und eines davon brauchen Sie, bevor Sie überhaupt ein Konto eröffnen.

Der Ablauf, in acht Schritten

Der Ablauf ist in allen fünf Ländern derselbe. Die Namen der Papiere sind es nicht, und deshalb steht neben jedem Schritt der Name, den das Papier im Zielland tatsächlich trägt.

1. Das Register lesen, bevor Sie etwas unterschreiben. In Spanien heißt der Auszug Nota Simple und stammt aus dem Registro de la Propiedad. In Polen heißt das Register Księga wieczysta, das im Agrarordnungsgesetz von 2003 in Art. 2a als Quelle eines Auszugs genannt wird; in Kroatien Zemljišna knjiga, so das kroatische Sachenrechtsgesetz. Für Italien und Portugal haben wir keine Vorschrift gelesen, die einen Registerauszug beschreibt.
2. Die Steuernummer beantragen. In Spanien ist das die NIE. Art. 205 Abs. 2 des Real Decreto 1155/2024 verlangt, dass diese Nummer in allen Dokumenten erscheint, die für die betroffene Person ausgestellt oder bearbeitet werden. Für Italien haben wir die entsprechende Vorschrift zum Codice fiscale nicht gelesen und sagen deshalb nicht, wofür er dort verlangt wird.
3. Den Reservierungsvertrag prüfen. In Spanien heißt er contrato de arras, in Italien compromesso. Beide mit „Vorvertrag“ zu übersetzen ist eine Vereinfachung: Bindungswirkung und Rücktrittsfolgen richten sich nach dem jeweiligen nationalen Recht, und wir haben die Vorschriften dazu für diesen Text nicht gelesen.
4. Die Finanzierung klären, und zwar vor dem Vorvertrag, nicht danach.
5. Die Steuer rechnen. Sie ist der größte Einzelposten. Die Sätze stehen unten in der Tabelle.
6. Zum Notar. Die Rolle heißt in Spanien notario und in Italien notaio. Welche Prüfpflichten damit im Einzelnen verbunden sind, haben wir für diesen Text nicht gelesen, und wir setzen sie deshalb auch nicht mit denen eines deutschen Notars gleich.
7. Die Steuer zahlen und die Urkunde eintragen lassen. In Polen bestimmt Art. 5 des Gesetzes von 1920, dass ohne Vorlage der Genehmigung des Innenministers weder Rechtsgeschäfte vorgenommen noch Eintragungen des Eigentums erfolgen dürfen. In Portugal verbietet Art. 49 des Código do IMT den beurkundenden Stellen die Urkunde, solange ihnen der Auszug der Steuererklärung mit dem Zahlungsnachweis nicht vorliegt. Für Spanien, Italien und Kroatien haben wir die Eintragungsvorschriften nicht gelesen.
8. Die laufenden Erklärungen einplanen. In Spanien ist das jedes Jahr das Modelo 210, auch dann, wenn Sie nicht vermieten.

Was der Kauf im Ausland an Steuer kostet

Die leeren Zellen für Polen und Kroatien sind kein Versehen. Wir haben am 27. August 2026 für beide Länder keine amtliche Quelle zum Steuersatz öffnen können. Was wir dort belegen konnten, ist die Frage, die vorher kommt: ob Sie überhaupt kaufen dürfen.

Wer Ihnen dabei was verkauft

Um jeden Kauf im Ausland herum steht eine Schicht von Anbietern, und die Preise liegen weit auseinander. Der billigste Posten ist das Papier: den Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister gibt es bei spanien-grundbuchauszug.com für 49,90 € und den Katasterauszug für 9,90 € (gelesen am 27. August 2026). Der teuerste Posten ist die Steuer, und an ihr lässt sich nichts verhandeln.

Dazwischen liegt die Abwicklung: Vollmachten, Termine, Übersetzungen. Für die spanische Ausländernummer haben wir diese Schicht mit Preisen und Fristen aufgeschrieben, weil sie der einzige Punkt ist, an dem sich im deutschen Sprachraum überhaupt ein Markt gebildet hat.

Wir stehen in keiner dieser Aufstellungen. Wir verkaufen nichts, also sind wir nicht Partei, sondern schreiben auf, was die anderen verlangen.

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Was Sie selbst prüfen können, und was nicht

Selbst prüfen lässt sich mehr, als der Preis eines Auszugs vermuten lässt. Für Spanien ist das belegt: ein deutschsprachiger Anbieter verkauft den Auszug aus dem Eigentumsregister an jede Person, die ihn bezahlt, zu einem ausgewiesenen Preis (spanien-grundbuchauszug.com, gelesen am 27. August 2026). Für die anderen vier Länder haben wir die Zugangsvorschriften nicht gelesen und behaupten deshalb nichts darüber, wer dort einen Auszug bekommt.

Nicht selbst prüfen können Sie, ob gebaut werden durfte, ob die eingetragene Fläche mit der tatsächlichen übereinstimmt und ob auf dem Nachbargrundstück ein Baurecht liegt. Dafür braucht es jemanden vor Ort. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, verkauft Ihnen etwas.

Die fünf Länder

Spanien ist das größte Zielland und das mit der meisten gemessenen Nachfrage. Die Steuer hängt davon ab, in welcher Region Sie kaufen und ob es ein Neubau ist.

Italien hat den höchsten Regelsatz der fünf und zugleich den niedrigsten Sondersatz, wenn die Voraussetzungen der prima casa vorliegen.

Portugal rechnet die Erwerbsteuer über eine Stufentabelle, und für eine Zweitwohnung gilt eine andere Tabelle als für den Hauptwohnsitz.

Polen ist der Fall, in dem die Genehmigungsfrage nicht mehr die ist, die in älteren deutschen Texten steht.

Kroatien stellt Staatsangehörige der EU heute mit kroatischen Staatsangehörigen gleich, mit einer Ausnahme, die im Gesetz steht.

Mallorca bekommt eine eigene Seite wegen einer balearischen Vorschrift, die im Wortlaut steht: für Bauten, die im Zeitpunkt ihrer Errichtung auf suelo rústico protegido standen, verjährt das Einschreiten der Behörde nicht.

Und danach

Nach dem Kauf beginnt der Teil, den fast niemand einplant. In Spanien sind das das jährliche Modelo 210, die Vermögensteuer ab einer bestimmten Schwelle und die Kaufnebenkosten, die vor dem Notartermin fällig werden. Wer dauerhaft bleiben will, findet unter Auswandern nach Spanien die Anmeldepflicht und ihre Frist. Wer nur einen Teil des Jahres dort ist, sollte Zweitwohnsitz im Ausland lesen, bevor er die Tage zählt.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Er nennt die Vorschrift und das Datum, an dem wir sie gelesen haben, und hört dann auf. Er prüft keine einzelne Immobilie, er bewertet nichts, und er nennt keine Anbieter für die Finanzierung.