Haus kaufen in Italien: was der Kauf wirklich kostet

Die italienische Registersteuer beträgt 9 % des Werts und 2 %, wenn die Voraussetzungen der prima casa vorliegen. Sie darf aber nie unter 1.000 € liegen, was auch immer die Immobilie gekostet hat (gazzettaufficiale.it, D.Lgs. 23/2011, Art. 10 Abs. 2). Bei einem Haus für 30.000 Euro ist das die Zahl, die zählt.

Dieser Text gilt für Käuferinnen und Käufer mit deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsangehörigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

Der Regelsatz der italienischen Registersteuer beim Erwerb einer Immobilie beträgt 9 %. Handelt es sich um eine Wohnung außerhalb der Katasterklassen A1, A8 und A9 und liegen die Voraussetzungen der prima casa vor, sind es 2 %.
Die Steuer darf 1.000 € nicht unterschreiten. Das steht ausdrücklich in Art. 10 Abs. 2 des D.Lgs. 23/2011 und ist der Grund, warum sehr günstige Häuser prozentual teuer sind.
Die Regelung gilt seit dem 1. Januar 2014. Das steht in Abs. 5 desselben Artikels.
Wir haben den Wortlaut im Originaltext der Gazzetta Ufficiale Nr. 67 vom 23. März 2011 gelesen, also in der Fassung bei Erlass. Eine amtliche konsolidierte Fassung war für uns am 27. August 2026 nicht abrufbar.
Die Agenzia delle Entrate führt eine eigene Rubrik zum Codice fiscale. Ihre Übersichtsseite war am 27. August 2026 abrufbar, vier weitere von uns versuchte Adressen antworteten mit 404. Deshalb steht auf dieser Seite kein Verfahrensweg, keine Gebühr und keine Aussage darüber, wofür die Nummer verlangt wird.

Wer hier kaufen darf

Zur Frage, ob der Kauf einer Immobilie in Italien durch Staatsangehörige der EU, des EWR oder der Schweiz einer Genehmigung bedarf, haben wir am 27. August 2026 keine italienische Vorschrift gelesen. Wir sagen deshalb weder, dass eine Genehmigung nötig ist, noch, dass keine nötig ist. Was wir gelesen haben, ist die Steuervorschrift, und die steht unten.

Die italienische Steuernummer heißt Codice fiscale. Die Agenzia delle Entrate führt dazu eine eigene Rubrik, deren Übersichtsseite wir am 27. August 2026 abrufen konnten; vier weitere Adressen, die wir dort versucht haben, antworteten mit 404. Auf dieser Seite steht deshalb kein Verfahrensweg, keine Gebühr und keine Aussage darüber, wofür die Nummer in Italien verlangt wird: was wir nicht gelesen haben, schreiben wir nicht auf. Eine eigene Seite zum Codice fiscale gibt es aus demselben Grund noch nicht.

Was der Kauf kostet

Der Kern der italienischen Regelung steht in einem einzigen Artikel. Art. 10 des Decreto Legislativo Nr. 23 vom 14. März 2011 hat den Tarif zur Registersteuer neu gefasst. Im Originaltext lautet die neue Fassung von Art. 1 des Tarifs, Teil eins:

Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi: 9 per cento. Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis): 2 per cento.

Und unmittelbar danach, in Abs. 2 desselben Artikels: die Steuer darf in keinem Fall unter 1.000 Euro liegen.

Registersteuer beim Immobilienkauf in Italien, nach D.Lgs. 23/2011 Art. 10 in der Fassung der Gazzetta Ufficiale Nr. 67 vom 23. März 2011, gelesen am 27. August 2026.
Fall	Satz	Mindestbetrag	Fundstelle
Immobilie allgemein, Erwerb von einer Privatperson	9 % des WertsD.Lgs. 23/2011, Art. 10 Abs. 1	1.000 €D.Lgs. 23/2011, Art. 10 Abs. 2	gazzettaufficiale.it, Nr. 67 vom 23. März 2011Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
Wohnung außerhalb der Klassen A1, A8, A9 unter den Voraussetzungen der prima casa	2 % des WertsD.Lgs. 23/2011, Art. 10 Abs. 1	1.000 €D.Lgs. 23/2011, Art. 10 Abs. 2	gazzettaufficiale.it, Nr. 67 vom 23. März 2011Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
Verkauf durch ein Unternehmen	am 27. August 2026 nicht amtlich bestätigt	am 27. August 2026 nicht amtlich bestätigt	In diesem Fall greift statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer. Den Satz haben wir am 27. August 2026 nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigen könnengemessenes Fehlen

Warum der Mindestbetrag der wichtigste Satz auf dieser Seite ist: 9 % von 30.000 Euro wären 2.700 Euro, aber 2 % von 30.000 Euro wären 600 Euro. Der Mindestbetrag hebt den zweiten Fall auf 1.000 Euro an. Wer mit einem sehr niedrigen Kaufpreis rechnet, rechnet also falsch, wenn er nur mit Prozenten rechnet.

Was wir gelesen haben und was nicht: Der Wortlaut oben stammt aus dem Originaltext in der Gazzetta Ufficiale, also aus der Fassung bei Erlass. Eine amtliche konsolidierte Fassung des Artikels war am 27. August 2026 für uns nicht abrufbar, weil Normattiva den Artikeltext ohne JavaScript nicht ausliefert. Wir sagen deshalb nur, was in der Ursprungsfassung steht, und nichts darüber, ob und wie spätere Gesetze daran gearbeitet haben.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir Kosten, Steuersätze oder Fristen für Italien aktualisieren.

Was das Kataster mit der Steuer zu tun hat

Eine Angabe entscheidet über den Steuersatz, und sie steht nicht im Kaufvertrag: die Katasterklasse. Art. 10 des D.Lgs. 23/2011 nimmt die Klassen A1, A8 und A9 ausdrücklich vom Sondersatz aus. Wer wissen will, ob 2 % oder 9 % gelten, muss also wissen, in welcher Klasse die Wohnung geführt wird.

Wie das italienische Kataster aufgebaut ist, was ein Auszug daraus enthält, wie er zu bekommen ist und was er kostet, steht hier nicht. Wir haben dazu am 27. August 2026 keine amtliche Quelle gelesen, und das gelesene Steuergesetz sagt dazu nichts außer dem Wort categoria catastale.

Ein deutsches Wort für den italienischen Auszug gibt es nicht, und wir erfinden auch keines. Die beiden deutschen Suchbegriffe, die sich anbieten würden, ergeben zusammen 30 Anfragen im Monat und würden beide eine Gleichsetzung behaupten, die nicht stimmt.

Woran Käufe hier scheitern

Die Katasterklasse. Sie entscheidet nach Art. 10 des D.Lgs. 23/2011 über den Steuersatz, und sie steht nicht im Kaufvertrag.

Der Vorvertrag. Das italienische compromesso mit „Vorvertrag“ zu übersetzen ist eine Vereinfachung. Welche Bindungswirkung es hat und was bei einem Rücktritt mit der Anzahlung geschieht, richtet sich nach italienischem Recht, und wir haben die Vorschrift dazu für diesen Text nicht gelesen. Lassen Sie die Klausel lesen, bevor Sie unterschreiben.

Der abuso edilizio. Zum italienischen Bauordnungsrecht und zu den Folgen eines Baus ohne Genehmigung haben wir für diesen Text keine amtliche Quelle gelesen. Auf dieser Seite steht deshalb kein Satz zu den Folgen. Lassen Sie vor dem Vorvertrag in der Bauakte der Gemeinde nachsehen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Steuerberatung. Er nennt zwei Sätze, einen Mindestbetrag und ein Datum, alle vier aus einer Vorschrift, die wir am 27. August 2026 im Originaltext gelesen haben. Was in einer späteren Fassung steht, was die Mehrwertsteuer beim Kauf vom Unternehmen ausmacht, wie das Verfahren für den Codice fiscale abläuft und ob für den Erwerb eine Genehmigung nötig ist, steht hier nicht, weil wir es nicht gelesen haben.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf, Kroatien und Portugal für die Nachbarmärkte, und Zweitwohnsitz im Ausland, wenn Sie nur einen Teil des Jahres dort sein wollen.