Immobilie kaufen in Spanien: Steuern und Register

Wer in Spanien eine gebrauchte Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Hat die Region keinen eigenen Satz beschlossen, gilt der Regelsatz von 6 % (Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 11 Abs. 1 Buchst. a). Beim Neubau treten stattdessen 10 % Mehrwertsteuer und 0,50 % Urkundensteuer an ihre Stelle. Das ist der teuerste Unterschied im ganzen Kauf.

Dieser Text gilt für Käuferinnen und Käufer mit deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsangehörigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

Die Grunderwerbsteuer ITP wird von der jeweiligen Comunidad Autónoma festgesetzt. Beschließt eine Region keinen eigenen Satz, gilt nach Art. 11 Abs. 1 Buchst. a des Real Decreto Legislativo 1/1993 der Regelsatz von 6 % auf die Übertragung von Immobilien.
Beim Neubau greift stattdessen die Mehrwertsteuer: 10 % auf Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Nutzung als Wohnung geeignet sind, einschließlich höchstens zweier Stellplätze, die zusammen übertragen werden. Ley 37/1992, Art. 91 Abs. 1 Nr. 7.
Dazu kommt beim Neubau die Urkundensteuer AJD. Ohne eigenen Regionalsatz beträgt sie 0,50 %. RDLeg 1/1993, Art. 31 Abs. 2.
Der Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister heißt Nota Simple. Ein deutschsprachiger Anbieter verlangt dafür 49,90 € (spanien-grundbuchauszug.com, gelesen am 27. August 2026).
Art. 205 Abs. 2 des Real Decreto 1155/2024 verlangt, dass die Ausländernummer NIE in allen Dokumenten erscheint, die für die betroffene Person ausgestellt oder bearbeitet werden. Für den Antrag hat die Behörde nach Abs. 4 fünf Tage ab dessen Eingang, und Schweigen gilt nach dem Wortlaut als Ablehnung.

Die Nummer, die Sie vorher brauchen

Zur Frage, ob der Kauf einer Immobilie in Spanien durch Staatsangehörige der EU, des EWR oder der Schweiz einer Genehmigung bedarf, haben wir keine Vorschrift gelesen und sagen deshalb nichts dazu. Was wir gelesen haben, ist die Vorschrift über die Nummer: die NIE, das Número de Identificación de Extranjero.

Das Real Decreto 1155/2024 regelt sie in Art. 205. Sein Abs. 2 verlangt, dass diese Nummer in allen Dokumenten erscheint, die für die betroffene Person ausgestellt oder bearbeitet werden. Abs. 3 sagt ausdrücklich, dass die Zuteilung von Amts wegen für Personen, die sich wegen wirtschaftlicher, beruflicher oder gesellschaftlicher Interessen mit Spanien in Beziehung setzen, gerade nicht gilt. Wer also wegen eines Immobilienkaufs eine NIE braucht, muss sie selbst beantragen. Abs. 4 sagt, wie und in welcher Frist. Wörtlich:

Las personas extranjeras que se relacionen con España por razón de sus intereses económicos, profesionales, sociales o de cualquier otra índole, podrán solicitar el NIE personalmente a la Dirección General de la Policía, directamente o a través de las Oficinas de Extranjería o Comisarías de policía.

Und weiter, in demselben Absatz 4: das Verfahren ist binnen fünf Tagen ab Eingang des Antrags zu entscheiden, und läuft die Frist ohne Antwort ab, gilt der Antrag als abgelehnt.

Was die drei Wege zur NIE-Nummer kosten

Was der Kauf kostet

Der größte Posten ist die Steuer, und welche Steuer es ist, entscheidet sich daran, ob Sie von einer Privatperson oder von einem Bauträger kaufen.

Steuer beim Immobilienkauf in Spanien, nach der jeweiligen Vorschrift, gelesen am 27. August 2026.
Fall	Welche Steuer	Satz	Fundstelle
Gebrauchte Immobilie von einer Privatperson	Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITPRDLeg 1/1993	Der von der Comunidad Autónoma beschlossene Satz. Hat die Region keinen beschlossen, 6 %RDLeg 1/1993, Art. 11 Abs. 1 Buchst. a, gelesen am 27. August 2026	boe.es, RDLeg 1/1993Boletín Oficial del Estado
Neubau vom Bauträger	Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA, zuzüglich der Urkundensteuer AJDLey 37/1992 und RDLeg 1/1993	10 % Mehrwertsteuer auf Gebäude, die zu Wohnzwecken geeignet sind, plus 0,50 % AJD, solange die Region keinen eigenen AJD-Satz beschlossen hatLey 37/1992 Art. 91 Abs. 1 Nr. 7 und RDLeg 1/1993 Art. 31 Abs. 2, gelesen am 27. August 2026	boe.es, Ley 37/1992 und RDLeg 1/1993Boletín Oficial del Estado
Notar, Register, Gestoría	Gebühren, keine Steuernicht aus einer Gebührenordnung bestätigt	am 27. August 2026 nicht amtlich bestätigt	Wir haben am 27. August 2026 keine amtliche Gebührentabelle öffnen können und nennen deshalb keinen Betraggemessenes Fehlen

Beachten Sie, was die 6 % sind und was sie nicht sind: ein Auffangsatz. Er greift nur dort, wo die Region nichts eigenes beschlossen hat. Welche Regionen einen eigenen Satz beschlossen haben und wie hoch er ist, konnten wir am 27. August 2026 auf keiner Seite einer regionalen Steuerverwaltung lesen, und wir schreiben deshalb weder eine Regionaltabelle noch einen Satz darüber, wie viele Regionen betroffen sind. Was Sie stattdessen tun können: die Kaufnebenkosten in Spanien durchgehen und den regionalen Satz beim Notar erfragen, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben.

Welches Register was beweist

Das spanische Eigentumsregister heißt Registro de la Propiedad. Der Auszug daraus heißt Nota Simple, und er ist das Papier, das Sie vor jeder Unterschrift brauchen. Was er ausweist, beschreibt der Anbieter spanien-grundbuchauszug.com auf seiner eigenen Seite so: die natürlichen oder juristischen Eigentümer mit Name und Ausweisnummer, die Art des Erwerbs, das Datum der notariellen Beurkundung und den Notar (gelesen am 27. August 2026).

Daneben steht das Catastro, das spanische Liegenschaftskataster. Es führt den Katasterwert, und dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage der jährlichen Erklärung nach dem Modelo 210: Art. 85 Abs. 1 der Ley 35/2006 rechnet den zugerechneten Ertrag als Prozentsatz des Katasterwerts. Die beiden Register sagen also verschiedene Dinge über dieselbe Immobilie.

Ein deutschsprachiger Anbieter verlangt für die Nota Simple 49,90 € und für den Katasterauszug 9,90 €, beides nach der Preisübersicht auf spanien-grundbuchauszug.com (gelesen am 27. August 2026). Gemessen an der Steuer ist das nichts.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir Kosten, Steuersätze oder Fristen für Spanien aktualisieren.

Drei Fragen, die kein Registerauszug beantwortet

Stimmt die Fläche? Registerfläche und Katasterfläche können auseinandergehen. Welche Zahl im Streitfall zählt, richtet sich nach Vorschriften, die wir für diesen Text nicht gelesen haben; klären lässt sich die Abweichung aber vor dem Vorvertrag.

Wurde ohne Genehmigung gebaut? Auf den Balearen steht die Folge im Wortlaut des Gesetzes: für Bauten, die im Zeitpunkt ihrer Errichtung auf suelo rústico protegido standen, verjährt das Einschreiten der Behörde nicht. Das steht mit Artikel und Wortlaut auf der Seite zu Mallorca. Für das Recht der übrigen Regionen haben wir keine Vorschrift gelesen.

Liegt das Grundstück zu nah am Meer? Die Ley 22/1988 de Costas legt in Art. 23 Abs. 1 eine Schutzservitut von 100 Metern landeinwärts ab der inneren Grenze des Meeresufers fest, und Art. 25 Abs. 1 Buchst. a verbietet in dieser Zone Gebäude, die dem Wohnen dienen. Wie weit das reicht, steht unter Haus am Meer kaufen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ersetzt keine Anwältin, keinen Steuerberater und keinen Blick vor Ort. Er nennt die Vorschrift, den Satz und das Datum, an dem wir es gelesen haben. Er prüft keine einzelne Immobilie, er nennt keine Regionalsätze, die wir nicht gelesen haben, und er bewertet nichts.

Wenn Sie dauerhaft in Spanien leben wollen, ist der Kauf nur die halbe Frage. Die andere Hälfte steht unter Auswandern nach Spanien, und was Sie danach jedes Jahr erklären müssen, unter Modelo 210.