Immobilie auf Mallorca kaufen: die Punkte vor Ort

Auf den Balearen verjährt das Einschreiten der Behörde nicht, wenn ein Bau im Zeitpunkt seiner Errichtung auf suelo rústico protegido stand, also auf der geschützten Kategorie des ländlichen Bodens. Und wer nach dem 1. März 1987 ohne Genehmigung gebaut hat, bekommt bis zur Legalisierung keinen Strom-, Gas-, Wasser- oder Telefonanschluss.

Warum diese Seite von zwei Artikeln handelt

Steht das Gebäude, das Sie kaufen wollen, im suelo rústico, also auf Flächen, die städtebaulich als ländlich eingestuft sind, dann gelten zwei Artikel der Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, veröffentlicht im BOIB Nr. 160 vom 29. Dezember 2017.

Wir haben den Volltext dieses Gesetzes am 27. August 2026 in zwei Fassungen gelesen: in der Fassung bei Erlass im amtlichen balearischen Gesetzblatt und in der konsolidierten Fassung im Boletín Oficial del Estado. Unten steht die konsolidierte Fassung, weil sie die geltende ist. Wo beide voneinander abweichen, sagen wir es.

Die Frist, die nicht läuft

Art. 196 Abs. 1 setzt den Regelfall: das Verfahren zur Wiederherstellung darf eingeleitet werden, solange die Arbeiten laufen, und danach innerhalb von acht Jahren ab ihrer vollständigen Fertigstellung.

Abs. 2 desselben Artikels nimmt zwei Fälle davon aus. Wörtlich:

No prescribirá la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento cuando se trate: a) De actos o usos ilegales o no admitidos, que en el momento de ejecutarlos se encuentren en terrenos que tengan la clasificación de suelo rústico protegido. b) De actos o usos ilegales o no admitidos que afecten a bienes o a espacios catalogados en el planeamiento municipal o declarados de interés cultural o catalogados, parques, jardines, espacios libres, infraestructuras públicas u otras reservas para dotaciones.

Für ein Gebäude, das im Zeitpunkt seiner Errichtung auf suelo rústico protegido stand, läuft also keine Frist. Es gibt nach diesem Wortlaut keinen Zeitpunkt, an dem ein Schwarzbau dort allein durch Zeitablauf sicher wird. Wer die Achtjahresfrist aus Abs. 1 kennt, sollte deshalb zuerst nachsehen lassen, wie die Fläche im Planungsrecht eingestuft ist: davon hängt ab, ob überhaupt eine Frist läuft, und ob der Boden als geschützt eingestuft ist oder nicht.

Daneben, und davon zu unterscheiden, steht die Verjährung der Ordnungswidrigkeit selbst. Art. 205 Abs. 1 Buchst. a setzt dafür acht Jahre für schwere und sehr schwere Verstöße und ein Jahr für leichte.

Was ein Schwarzbau praktisch bedeutet

Art. 129 Abs. 2 Buchst. b beschreibt die Lage, in der sich ein Gebäude ohne Genehmigung befindet, und die Folgen sind sehr konkret:

Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada respecto de las que ya no sea procedente adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición aplicable en cada caso. En las edificaciones o instalaciones que estén en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra b), no puede realizarse ningún tipo de obra excepto las reparaciones por motivos de salubridad pública, seguridad o higiene de las personas que residan o hagan uso de ellas. Además, en caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco puede obtenerse la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de naturaleza similar. Este régimen es aplicable mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones de acuerdo con la legislación y el planeamiento en vigor.

Drei Dinge stehen darin, und alle drei betreffen Sie als Käuferin unmittelbar.

Erstens: die Lage fuera de ordenación tritt auch dann ein, wenn ein Abriss gar nicht mehr angeordnet werden kann. Der Bau ist dann nicht legal, sondern nur nicht mehr abzureißen.

Zweitens: an einem solchen Gebäude darf keine Bauarbeit vorgenommen werden, mit einer einzigen Ausnahme: Reparaturen aus Gründen der öffentlichen Gesundheit, der Sicherheit oder der Hygiene der Personen, die dort wohnen oder das Gebäude nutzen. Kein Umbau, keine Erweiterung, keine Modernisierung. Auch diese Ausnahme steht erst seit der Ley 7/2024 im Text; in der Fassung von 2017 war jede Bauarbeit ausgeschlossen.

Drittens: wurde nach dem 1. März 1987 gebaut, gibt es zusätzlich keine Versorgungsverträge. Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon und Telekommunikation sind ausgeschlossen, solange die Legalisierung nach dem geltenden Recht und der geltenden Planung nicht erreicht ist.

Was Sie vor dem Vorvertrag klären lassen sollten

Vier Fragen, in dieser Reihenfolge:

Wie ist die Fläche im Planungsrecht eingestuft, und stand das Gebäude im Zeitpunkt seiner Errichtung auf suelo rústico protegido? Davon hängt ab, ob überhaupt eine Frist läuft.

Wann wurde gebaut, und gibt es eine Baugenehmigung? Das Datum entscheidet über die Versorgungsverträge.

Stimmen die Flächen im Registro de la Propiedad und im Catastro überein? Weichen sie voneinander ab, ist das ein Grund, in der Bauakte der Gemeinde nachsehen zu lassen, wann und mit welcher Genehmigung gebaut wurde.

Gibt es eine Genehmigung für die touristische Vermietung? Das ist eine eigene Frage mit eigenen Vorschriften, und wir haben sie für diesen Text nicht gelesen, also steht hier nichts dazu.

Was auf dieser Seite fehlt

Die Grunderwerbsteuer der Balearen. Die Region setzt ihren eigenen Satz fest, und wir haben ihn am 27. August 2026 auf den Seiten der balearischen Steuerverwaltung nicht abrufen können. Was gilt, wenn eine Region keinen eigenen Satz beschließt, steht unter Kaufnebenkosten in Spanien: dann greift der Regelsatz aus dem Real Decreto Legislativo 1/1993.

Ebenfalls nicht behandelt: die Genehmigung für Ferienvermietung und die Vorschriften zum Küstenschutz auf den Balearen. Was das spanische Küstengesetz allgemein vorschreibt, steht belegt unter Haus am Meer kaufen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung und prüft keine einzelne Immobilie. Er nennt drei Artikel eines balearischen Gesetzes, zitiert zwei davon im Wortlaut, benennt die Fassung und nennt das Datum, an dem wir sie gelesen haben. Zum Recht des spanischen Festlands steht hier nichts: wir haben dafür keine Vorschrift gelesen und vergleichen deshalb nicht. Ob ein bestimmtes Haus betroffen ist, kann nur jemand vor Ort feststellen, der in die Bauakte der Gemeinde sieht.

Weiter: Immobilie kaufen in Spanien für Steuer und Register, NIE-Nummer für das Papier, das Sie vorher brauchen.