Haus am Meer kaufen: was das Küstengesetz erlaubt

Spanien legt landeinwärts ab der inneren Grenze des Meeresufers eine Schutzservitut von 100 Meter Breite fest, und in dieser Zone sind Gebäude, die dem Wohnen dienen, verboten. Zusätzlich müssen die ersten sechs Meter dauerhaft für den öffentlichen Fußweg frei bleiben.

Das Wichtigste in Kürze

Die Schutzservitut nach Art. 23 Abs. 1 der Ley 22/1988 erfasst eine Zone von 100 Metern, gemessen landeinwärts ab der inneren Grenze des Meeresufers.
Der Staat kann diese Zone nach Abs. 2 im Einvernehmen mit der Autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde um bis zu weitere 100 Meter erweitern, wenn die Beschaffenheit des Küstenabschnitts es erfordert.
An Flussufern, soweit die Gezeiten dort spürbar sind, kann die Zone nach Abs. 3 auf bis zu 20 Meter verringert werden.
Art. 25 Abs. 1 Buchst. a verbietet in der Schutzservitut Gebäude, die dem Wohnen oder dem Aufenthalt dienen. Buchstabe f verbietet dort außerdem Werbung durch Plakate, Tafeln oder akustische und audiovisuelle Mittel.
Unabhängig davon liegt nach Art. 27 Abs. 1 eine Durchgangsservitut von sechs Metern ab der inneren Grenze des Meeresufers, die dauerhaft für den öffentlichen Fußweg und für Rettungs- und Überwachungsfahrzeuge frei zu halten ist.

Was die spanische Ley de Costas festlegt

Das spanische Küstengesetz ist die Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Wir haben seinen konsolidierten Text am 27. August 2026 im Boletín Oficial del Estado gelesen. Zwei Servituten und ein Verbot entscheiden, was am Wasser gebaut werden darf.

Die Schutzservitut steht in Art. 23. Abs. 1 lautet:

La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.

Abs. 2 erlaubt dem Staat, diese Zone im Einvernehmen mit der Autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde um bis zu weitere hundert Meter zu erweitern, wenn die Beschaffenheit des jeweiligen Küstenabschnitts das erfordert. Abs. 3, der 2013 eingefügt wurde, erlaubt umgekehrt eine Verringerung auf bis zu zwanzig Meter an Flussufern, soweit die Gezeiten dort spürbar sind.

Was in dieser Zone verboten ist, steht in Art. 25 Abs. 1. Der erste Buchstabe nennt Gebäude, die dem Wohnen oder dem Aufenthalt dienen. Weiter genannt sind Hochspannungsfreileitungen, die Ablagerung von Abfällen und Bauschutt sowie die Einleitung ungeklärter Abwässer, und ausdrücklich auch Werbung durch Plakate, Tafeln oder akustische und audiovisuelle Mittel.

Die Durchgangsservitut ist ein zweites, davon unabhängiges Recht. Art. 27 Abs. 1:

La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.

Woran Sie es im Register nicht erkennen

Die Servituten der Art. 23 und Art. 27 folgen unmittelbar aus dem Gesetz. Der Wortlaut oben knüpft sie an eine Linie im Gelände, nämlich an die innere Grenze des Meeresufers, und nicht an eine Eintragung. Ob und wie sie in einem Registerauszug erscheinen, steht hier nicht: wir haben dazu am 27. August 2026 keine Vorschrift gelesen.

Wo die innere Grenze des Meeresufers verläuft, entscheidet die Abgrenzung des öffentlichen Küstenbesitzes, und von dieser Linie aus misst Art. 23 Abs. 1 seine hundert Meter. Das Verfahren dieser Abgrenzung haben wir für diesen Text nicht gelesen; wer ein Haus in Wassernähe kauft, sollte es vor dem Vorvertrag klären lassen.

Warum diese Seite nur von Spanien handelt: Wir haben für Italien, Kroatien, Portugal, Griechenland und die Türkei am 27. August 2026 keinen Gesetzestext zum Küstenschutz öffnen können. Deshalb steht hier zu keinem dieser Länder ein Satz darüber, was dort gilt. Ein Absatz pro Land ohne Fundstelle wäre schnell geschrieben und für Sie wertlos.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn sich Küstenrecht oder Genehmigungspraxis ändern.

Was ein Meerblick nicht garantiert

Ein Blick aufs Wasser ist ein Zustand, kein Recht. Was auf dem Nachbargrundstück gebaut werden darf, entscheidet die Gemeinde in ihrem Planungsrecht, und niemand schuldet Ihnen die Aussicht, die Sie beim Besichtigungstermin hatten.

Zwei Dinge lassen sich vorher klären. Erstens: liegt das Nachbargrundstück innerhalb der Schutzservitut, ist ein Wohngebäude dort nach Art. 25 Abs. 1 Buchst. a ausgeschlossen. Zweitens: liegt es außerhalb, entscheidet der Bebauungsplan, und den kann man einsehen.

Was auf dieser Seite fehlt

Die Übergangsregelungen für Gebäude, die vor Inkrafttreten des Gesetzes errichtet wurden. Die Ley 22/1988 enthält dazu Übergangsvorschriften, und wir haben sie für diesen Text nicht durchgearbeitet. Wer ein altes Haus direkt am Wasser kauft, sollte genau diesen Punkt anwaltlich klären lassen.

Ebenfalls nicht behandelt: das Verfahren des deslinde, seine Wirkung auf ein bestehendes Haus und die Frage der Konzession. Auch dazu haben wir für diesen Text keine Vorschrift gelesen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung und prüft kein einzelnes Grundstück. Er nennt drei Artikel eines Gesetzes, zitiert zwei davon im Wortlaut und nennt das Datum, an dem wir sie gelesen haben.

Weiter: Immobilie kaufen in Spanien für Steuer und Register, Mallorca für die balearische Regelung im Hinterland, Kroatien für den Nachbarmarkt, dessen Küstenrecht wir gerade nicht belegen konnten, und Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf.