Immobilie kaufen in Kroatien: was EU-Bürger dürfen

Wer die Staatsangehörigkeit eines EU-Staates hat, erwirbt in Kroatien unter denselben Voraussetzungen wie eine kroatische Staatsangehörige. Das steht in Art. 358.a des kroatischen Sachenrechtsgesetzes. Die ministerielle Zustimmung nach Art. 356 Abs. 2, ohne die ein Vertrag nichtig wäre, betrifft Sie damit nicht. Eine Ausnahme bleibt.

Wer hier kaufen darf

Die Grundregel des kroatischen Sachenrechtsgesetzes ist streng, und deshalb lohnt es, sie zuerst zu lesen. Art. 356 Abs. 2 lautet:

Strane fizičke i pravne osobe mogu ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske.

Also: ausländische natürliche und juristische Personen erwerben Eigentum an Immobilien in Kroatien unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit und mit Zustimmung der für die Justiz zuständigen Ministerin. Art. 357 Abs. 1 fügt die Sanktion hinzu: ohne diese Zustimmung ist das Rechtsgeschäft nichtig. Und Abs. 3 setzt eine Sperrfrist von fünf Jahren, wenn die Zustimmung einmal verweigert wurde.

Für Sie gilt das alles nicht, und der Grund steht ein paar Artikel weiter. Art. 358.a nimmt Staatsangehörige und juristische Personen aus den Mitgliedstaaten der EU von den Art. 354 bis 358 ausdrücklich aus. Sie erwerben, im Wortlaut des Gesetzes, unter den Voraussetzungen, die für den Erwerb durch kroatische Staatsangehörige und durch juristische Personen mit Sitz in Kroatien gelten.

In der konsolidierten Fassung, die wir gelesen haben, ist der Kreis weiter gezogen als nur bis zur EU: er umfasst auch die Vertragsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums und die Mitgliedstaaten der OECD sowie Staaten, die den Kodizes zur Liberalisierung des Kapitalverkehrs und der unsichtbaren Transaktionen beigetreten sind. Für eine Schweizer Käuferin ist das der entscheidende Halbsatz.

Die Ausnahme, die bleibt

Art. 358.a Abs. 3 nimmt landwirtschaftliche Grundstücke von der Gleichstellung aus und verweist dafür auf ein besonderes Gesetz. Dieses besondere Gesetz haben wir für diesen Text nicht gelesen. Deshalb steht hier nur, dass die Ausnahme existiert und wo sie steht, und nichts darüber, was in ihr geregelt ist.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, das im Kataster als landwirtschaftliche Fläche geführt wird, ist das die Frage, die vor allen anderen geklärt gehört.

Was für Drittstaatsangehörige gilt

Diese Seite ist für Sie geschrieben, aber die Regel daneben ist der Grund, warum Kroatien in älteren deutschen Texten als schwieriger Markt gilt. Sie steht in denselben Artikeln.

Art. 356 Abs. 1 lässt den Erwerb durch ausländische natürliche und juristische Personen im Wege der Erbfolge unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit zu. Abs. 2 verlangt für den Erwerb im Übrigen die Zustimmung des Ministeriums, und Abs. 3 bezeichnet diese Zustimmung als Verwaltungsakt.

Art. 358 nimmt ganze Gebiete aus: eine ausländische Person kann nicht Eigentümerin einer Immobilie sein, die in einem Gebiet liegt, das zum Schutz der Interessen und der Sicherheit der Republik Kroatien durch Gesetz zu einem solchen Gebiet erklärt worden ist. Wer dort vor der Erklärung Eigentum erworben hatte, verliert es nach Abs. 2 und hat einen Entschädigungsanspruch nach den Vorschriften über die Enteignung. Art. 358.b regelt, was mit diesen Immobilien geschieht: sie gehen in das Eigentum der Republik Kroatien über, die zur Entschädigung verpflichtet ist, und bestehende Pfandrechte belasten dann die Entschädigung.

Für Staatsangehörige der EU, des EWR und der OECD ist dieser ganze Block nach Art. 358.a nicht anwendbar.

Welches Register was beweist

Das kroatische Grundstücksregister heißt Zemljišna knjiga. Das Gesetz, das oben zitiert ist, spricht in Art. 358.b von Pfandrechten und anderen dinglichen Sicherungen, die eine Immobilie belasten, also von Eintragungen dieser Art.

Wie ein Auszug aufgebaut ist, was er ausweist und was er kostet, steht hier nicht: wir haben dazu am 27. August 2026 keine amtliche Quelle öffnen können.

Was auf dieser Seite fehlt

Der Steuersatz beim Kauf. Wir haben am 27. August 2026 keine amtliche kroatische Quelle zur Besteuerung des Erwerbs öffnen können und nennen deshalb keinen Satz, weder hier noch in der Übersicht auf der Startseite. Eine geschätzte Zahl wäre für Sie wertlos.

Ebenfalls nicht behandelt: das Küstenrecht. Wir haben dazu keine kroatische Vorschrift gelesen und schreiben deshalb nichts darüber. Was das spanische Küstengesetz vorschreibt, steht dagegen belegt unter Haus am Meer kaufen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung. Er nennt vier Vorschriften eines Gesetzes und die Fassung, in der wir sie gelesen haben. Er sagt nichts über Steuern, nichts über Gebühren, nichts über das Sondergesetz für landwirtschaftliche Flächen und nichts über den Erwerb durch eine Gesellschaft.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf, Polen für denselben Fall mit einer anderen Antwort und Italien für den Nachbarmarkt an derselben Küste.