Haus kaufen in Polen: wann Sie eine Genehmigung brauchen

Für eine Eigentumswohnung braucht in Polen niemand eine Genehmigung, auch keine Ausländerin. Für Staatsangehörige des EWR und der Schweiz entfällt sie inzwischen ganz. Die verbliebene Einschränkung betrifft Ackerland, gilt für Polen genauso und beginnt erst oberhalb von 0,3 ha.

Wer hier kaufen darf

Die Genehmigung des Innenministeriums gibt es wirklich, und das Gesetz dazu ist in Kraft. Für eine deutsche, österreichische oder Schweizer Käuferin verlangt es sie nach seinem heutigen Wortlaut aber nicht mehr, und die beiden Vorschriften, die das entscheiden, stehen unten im Wortlaut.

Das Gesetz heißt ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców und stammt vom 24. März 1920. Wir haben den konsolidierten Text gelesen, den der Sejm als Dz.U. 2017 poz. 2278 veröffentlicht. Zwei Vorschriften daraus entscheiden die Frage.

Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 nimmt den Erwerb einer selbstständigen Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes von 1994 von der Genehmigungspflicht aus. Diese Ausnahme hängt an keiner Staatsangehörigkeit. Sie gilt nach Abs. 3 allerdings nicht in der Grenzzone und nicht für landwirtschaftliche Flächen über 1 ha.

Art. 8 Abs. 2 nimmt Staatsangehörige und Unternehmer aus einem EWR-Staat oder der Schweiz insgesamt aus, mit zwei Ausnahmen. Wörtlich:

Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:

1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

Beide Ausnahmen laufen ab dem Tag des EU-Beitritts. Dieser Tag steht im Beitrittsvertrag von 2003, den wir in der amtlichen deutschen Fassung der Rechtsdatenbank der Europäischen Union gelesen haben: der Vertrag ist am

1. Mai 2004 in Kraft getreten. Zwölf Jahre danach ist der 1. Mai 2016, fünf Jahre danach der 1. Mai 2009. Beide Fristen sind also abgelaufen, und beide Ausnahmen tragen nicht mehr.

Wie die Genehmigung aussieht, wenn sie doch nötig ist

Für den Fall, dass eine Genehmigung gebraucht wird, lohnt ein Blick auf ihre Ausgestaltung, weil sie zeigt, worum es dem Gesetz geht.

Zuständig ist heute die für innere Angelegenheiten zuständige Ministerin. Sie prüft nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 des konsolidierten Textes, auch mit Hilfe anderer Behörden der Regierungsverwaltung, ob der Erwerb die Verteidigungsfähigkeit, die Sicherheit des Staates oder die öffentliche Ordnung gefährdet und ob er dem Staatsinteresse entspricht. Sie kann dabei nach Art. 2a Stellungnahmen anderer Behörden, Berufsorganisationen und staatlicher Einrichtungen einholen, insbesondere Angaben aus dem Grundstücks- und Gebäudekataster.

Die Genehmigung benennt nach Art. 3 Abs. 1 die Erwerberin und die Veräußerin, den Gegenstand des Erwerbs und gegebenenfalls besondere Bedingungen. Sie gilt nach Abs. 2 zwei Jahre ab dem Tag ihrer Erteilung. Wer Planungssicherheit vor dem Kauf braucht, kann nach Art. 3d eine Zusage beantragen, die promesa; sie gilt ein Jahr.

Für einen Erwerb ohne die erforderliche Genehmigung setzt das Gesetz eine harte Folge: Art. 6 Abs. 1 erklärt ihn für nichtig.

Wo die Beschränkung heute wirklich liegt

Sie liegt nicht in dem Gesetz, von dem die deutschen Texte handeln, sondern in einem zweiten: dem ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego vom 11. April 2003. Wir haben den konsolidierten Text Dz.U. 2022 poz. 2569 gelesen.

Sein Art. 2a Abs. 1 sagt in einem Satz, worum es geht: Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks kann grundsätzlich nur ein rolnik indywidualny sein, ein Einzellandwirt. Abs. 2 begrenzt die Fläche eines Familienbetriebs auf 300 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche.

Dieses Gesetz unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit. Eine polnische Käuferin steht vor derselben Hürde wie eine deutsche. Und es hat eine Untergrenze: nach Art. 1a Nr. 1 Buchst. b gilt es nicht für landwirtschaftliche Grundstücke unter 0,3 ha.

Welches Register was beweist

Das polnische Grundstücksregister heißt Księga wieczysta. Beide gelesenen Gesetze setzen es voraus, ohne es zu beschreiben. Das Gesetz von 1920 bestimmt in Art. 5, dass ohne Vorlage der Genehmigung des Innenministers weder Rechtsgeschäfte vorgenommen noch Eintragungen des Eigentums und des Erbnießbrauchs erfolgen dürfen. Das Agrarordnungsgesetz von 2003 verlangt in Art. 2a für einen Antrag unter anderem einen odpis księgi wieczystej, also einen Auszug aus diesem Register, und nennt daneben eine zentrale Datenbank dieser Register.

Wie das Register aufgebaut ist, was ein Auszug im Einzelnen ausweist, wie Sie ihn bekommen und was er kostet, steht hier nicht: wir haben dazu am 27. August 2026 keine amtliche Quelle öffnen können. Was wir gelesen haben, sind die beiden Gesetze oben, und mehr behaupten wir nicht.

Was auf dieser Seite fehlt

Der Steuersatz beim Kauf. Wir haben am 27. August 2026 keine amtliche polnische Quelle zur Besteuerung des Erwerbs öffnen können und nennen deshalb keinen Satz. Eine Zahl aus zweiter Hand wäre schnell abgeschrieben und für Sie wertlos, weil Sie sie nicht nachprüfen können.

Dasselbe gilt für Notargebühren, Registergebühren und die jährliche Grundsteuer. Sobald wir dafür eine Quelle lesen können, kommen die Zahlen hier hinein, mit Datum.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung. Er nennt zwei Gesetze, vier Vorschriften daraus und ein Datum aus dem Beitrittsvertrag, alle am 27. August 2026 gelesen. Er sagt nichts über die Grenzzone im Einzelnen, nichts über Erbfälle und nichts über den Erwerb durch eine Gesellschaft.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf, Kroatien für den Nachbarfall mit derselben Frage und einer anderen Antwort, und Zweitwohnsitz im Ausland, wenn Sie nur einen Teil des Jahres dort sein wollen.