Haus kaufen in Ungarn: wer die Genehmigung braucht und wer nicht

Ungarn verlangt für den Erwerb durch eine ausländische Person eine Genehmigung der Regierungsbehörde des Komitats, und sie kostet 65 000 Forint je Immobilie. Wer als ausländisch gilt, sagt eine Begriffsbestimmung desselben Gesetzes, und sie nimmt Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten ausdrücklich aus.

Dieser Text gilt für Käuferinnen und Käufer mit deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsangehörigkeit. Für die deutsche und die österreichische Staatsangehörigkeit trägt die Begriffsbestimmung unten die Antwort. Für die Schweizer Staatsangehörigkeit trägt sie sie nicht, und weiter unten steht, warum.

Das Wichtigste in Kürze

Das ungarische Gesetz Nr. LXXVIII von 1993 verlangt in § 1/A Abs. 2 für den Erwerb von Immobilien durch eine ausländische juristische oder natürliche Person die Genehmigung der für den Belegenheitsort zuständigen Regierungsbehörde.
§ 91/A Nr. 25 desselben Gesetzes bestimmt, wer ausländische natürliche Person ist: wer nicht Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaats, eines EWR-Vertragsstaats oder eines diesen durch völkerrechtlichen Vertrag gleichgestellten Staates ist.
Für eine deutsche oder österreichische Staatsangehörige ist die Genehmigungspflicht damit nicht erfüllt, weil sie schon nicht unter den Begriff fällt, an den § 1/A anknüpft.
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen sind aus diesem Gesetz ausdrücklich ausgenommen. Für sie gilt ein anderes Gesetz aus dem Jahr 2013, das wir nicht gelesen haben.
Das Verfahren selbst, wenn es denn nötig ist, steht in der Regierungsverordnung 251/2014. (X. 2.): Antrag bei der Regierungsbehörde, 45 Tage Bearbeitungsfrist, Ablehnung bei Beeinträchtigung des öffentlichen Interesses.

Zur Quelle, bevor eine Zahl davon abhängt. Das amtliche ungarische Rechtsportal njt.hu hat die Verbindung am 27. August 2026 in jedem Anlauf abgewiesen: viermal versucht, mit erzwungenem IPv4, mit HTTP/1.1, mit Browserkennung und mit einem zweiten Programm, jedes Mal ein Verbindungsabbruch nach dem Aufbau der verschlüsselten Verbindung. Gelesen haben wir deshalb die konsolidierten Texte in der Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye, einer privaten Sammlung. Sie nennt einen Geltungsstand, und wir geben ihn mit an. Sie ist nicht das ungarische Amtsblatt. Weicht das Amtsblatt ab, gilt das Amtsblatt.

Die Vorschrift, die die Genehmigung anordnet

§ 1/A Abs. 1 des Gesetzes Nr. LXXVIII von 1993 legt den Anwendungsbereich fest. Er erfasst den Erwerb des Eigentums an einer Immobilie, die nach dem Gesetz Nr. CXXII von 2013 nicht als land- oder forstwirtschaftlich genutzte Fläche gilt, durch eine ausländische juristische oder ausländische natürliche Person, den Erbfall ausgenommen. Abs. 2 knüpft daran die Rechtsfolge:

A külföldi jogi személy vagy a külföldi természetes személy az (1) bekezdés szerinti ingatlant az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal (a továbbiakban: kormányhivatal) engedélyével szerezheti meg.

Die Erwerberin braucht also die Genehmigung der Regierungsbehörde der Hauptstadt oder des Komitats, in dem die Immobilie liegt. Abs. 2a fügt an, dass die Genehmigung zu versagen ist, wenn der Erwerb das öffentliche Interesse verletzen würde, und dass eine Vorstrafe der antragstellenden ausländischen natürlichen Person als solche Verletzung gilt.

Die Begriffsbestimmung, die den Fall entscheidet

Die Antwort auf die Frage, um die es einer deutschen Käuferin geht, steht nicht bei der Genehmigungsvorschrift, sondern am Ende des Gesetzes, in der Begriffsliste des § 91/A. Nummer 25 lautet:

Külföldi természetes személy: az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem minősülő természetes személy. – net.jogtar.hu, konsolidierter Text, gelesen am 27. August 2026, § 91/A Nr. 25 des Gesetzes Nr. LXXVIII von 1993

Ausländische natürliche Person ist danach, wer nicht Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaats, eines Vertragsstaats des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder eines Staates ist, der diesen aufgrund eines völkerrechtlichen Vertrags gleichsteht. Nummer 24 zieht dieselbe Grenze für juristische Personen, dort über den Sitz statt über die Staatsangehörigkeit.

Deutschland und Österreich sind Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Eine deutsche oder österreichische Staatsangehörige ist deshalb keine ausländische natürliche Person im Sinne dieses Gesetzes, und damit greift § 1/A schon tatbestandlich nicht.

Für die Schweiz sagen wir das nicht. Die Schweiz ist weder EU-Mitgliedstaat noch Vertragsstaat des EWR-Abkommens. Sie käme nur über die dritte Alternative der Begriffsbestimmung in Betracht, also über einen völkerrechtlichen Vertrag, der sie gleichstellt. Welcher Vertrag das wäre und ob Ungarn ihn so anwendet, haben wir am 27. August 2026 nicht gelesen. Wer einen Schweizer Pass hat, klärt das vor dem Vorvertrag bei der zuständigen Regierungsbehörde.

Was die Genehmigung kostet und wie lange sie dauert

§ 1/B Abs. 1 des Gesetzes setzt die Gebühr. Für das Verfahren um die Genehmigung des Erwerbs durch eine ausländische juristische oder natürliche Person sind je Immobilie 65 000 Forint an Verwaltungsgebühr zu zahlen. Eine ausländische natürliche Person, die das Recht auf Freizügigkeit und Aufenthalt oder ein Daueraufenthaltsrecht hat und die ungarische Staatsbürgerschaft beantragt hat, zahlt für die Genehmigung zum Erwerb von Wohnungseigentum 13 000 Forint. Abs. 2 stellt klar, dass die Gebühr an die von der Behörde genannte Kontoverbindung geht und der Behörde selbst zufließt.

Die Verfahrensfrist steht in der Regierungsverordnung. § 3 der Verordnung 251/2014. (X. 2.) setzt sie auf 45 Tage.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir zu Ungarn eine amtliche Quelle statt einer privaten lesen konnten.

Wie das Verfahren aussieht, wenn es doch nötig ist

Die Verordnung 251/2014. (X. 2.) regelt es im Einzelnen, und ihr Aufbau zeigt, worauf Ungarn dabei achtet.

Der Antrag geht nach § 2 mit dem Formular der Anlage 1 an die Regierungsbehörde am Belegenheitsort. § 4 Abs. 1 zählt die Fälle auf, in denen die Behörde genehmigen muss: der Erwerb verletzt weder das öffentliche noch ein kommunales Interesse, die Identität der antragstellenden Person steht zweifelsfrei fest, und die Absicht, das Eigentum zu übertragen, ist feststellbar. Abs. 1a sagt dazu einen Satz, der in der Praxis viel entscheidet: die Erklärung der Beteiligten ersetzt keinen fehlenden Nachweis.

§ 4 Abs. 2 erlaubt der Behörde, die Genehmigung trotzdem zu versagen, wenn der Heimatstaat der antragstellenden Person ungarischen Staatsangehörigen und ungarischen juristischen Personen weder durch völkerrechtlichen Vertrag noch kraft Gegenseitigkeit eine mindestens gleiche Behandlung gewährt. Zwei Ausnahmen nennt die Vorschrift selbst: die Aufhebung von Miteigentum und der Fall, dass die ausländische natürliche Person seit mindestens fünf Jahren durchgehend in Ungarn gemeldet ist und in dieser Zeit insgesamt mindestens drei Jahre in einem Beschäftigungsverhältnis stand.

§ 5 füllt den Begriff des öffentlichen Interesses: Ausweisung, Einreise- und Aufenthaltsverbot, Haftbefehl und Vorstrafe stehen dort nebeneinander, dazu Gründe der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Ordnung und der öffentlichen Gesundheit. § 9 regelt den Erwerb in der Zwangsversteigerung über eine vorherige Genehmigung, die ein Jahr ab Bestandskraft gilt.

Wo die Grenze für Ackerland liegt, und was wir dazu nicht wissen

§ 1/A Abs. 1 nimmt land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen aus dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausdrücklich heraus und verweist dafür auf das Gesetz Nr. CXXII von 2013 über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen.

Dieses Gesetz haben wir nicht gelesen. Auf dieser Seite steht deshalb kein Satz darüber, wer in Ungarn Ackerland erwerben darf und unter welchen Bedingungen. Wer ein Haus mit größerem Grundstück ins Auge fasst, lässt vor dem Vorvertrag klären, wie die Fläche im ungarischen Register geführt ist, weil davon abhängt, welches der beiden Gesetze überhaupt gilt.

Was auf dieser Seite fehlt

Die Erwerbsteuer, die Notargebühren und die jährliche Grundsteuer. Wir haben zum ungarischen Steuerrecht am 27. August 2026 keine Quelle gelesen und nennen deshalb keinen Satz und keinen Betrag.

Ebenso fehlt eine Beschreibung des ungarischen Registers. Die beiden gelesenen Texte setzen es voraus, ohne es zu beschreiben.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung. Er gibt zwei ungarische Vorschriften wieder, eine aus einem Gesetz und eine aus einer Verordnung, beide in einem konsolidierten Text eines privaten Verlags, beide mit Geltungsstand und Lesedatum. Er sagt nichts über Erbfälle, nichts über Ackerland und nichts über die Schweiz.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf, Polen für denselben Fall mit einer anderen Gesetzeslage, Kroatien für den dritten Nachbarn und Türkei für den Fall außerhalb der EU.