Haus kaufen in der Türkei: 30 Hektar, und wer überhaupt kaufen darf

Der Erwerb durch eine Ausländerin ist in der Türkei nicht allgemein erlaubt, sondern an eine Länderliste geknüpft, die der Staatspräsident festlegt. Wo er zulässig ist, deckelt Artikel 35 des Tapu Kanunu ihn zweifach: auf zehn Prozent der Fläche eines Kreises, die überhaupt in privatem Eigentum steht, und auf 30 Hektar pro Person im ganzen Land.

Dieser Text gilt für Käuferinnen und Käufer mit deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsangehörigkeit. Die Türkei gehört nicht zur EU, weshalb hier keine der Freizügigkeitsregeln greift, die auf den anderen Länderseiten dieser Website die Antwort tragen.

Das Wichtigste in Kürze

Das maßgebliche Gesetz ist das Tapu Kanunu Nr. 2644 vom 22. Dezember 1934, veröffentlicht im Resmî Gazete vom 29. Dezember 1934. Wir haben die konsolidierte Fassung gelesen, die das Mevzuat Bilgi Sistemi des Staatspräsidiums als PDF ausliefert.
Artikel 35 Absatz 1 knüpft den Erwerb durch eine ausländische natürliche Person an eine Voraussetzung, die nicht im Gesetz steht: Sie muss Staatsangehörige eines Landes sein, das der Staatspräsident bestimmt hat.
Zwei Flächengrenzen stehen im Gesetz selbst: zehn Prozent der Fläche eines Kreises, die in privatem Eigentum steht, und 30 Hektar pro Person landesweit. Der Staatspräsident darf den zweiten Wert auf das Doppelte anheben.
Wer ein unbebautes Grundstück kauft, muss das Projekt dafür binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Das genehmigte Projekt kommt mit Anfangs- und Enddatum in die Erklärungsspalte des Registers.
Verstößt ein Erwerb gegen den Artikel, wird das Grundstück verwertet und in Geld umgewandelt, wenn die Eigentümerin es nicht binnen der vom Finanzministerium gesetzten Frist von höchstens einem Jahr selbst tut.

Was Artikel 35 im Wortlaut sagt

Der Artikel trägt in der konsolidierten Fassung den Vermerk Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/1 md. Er ist also 2005 neu gefasst und 2012 zuletzt geändert worden. Sein erster Absatz lautet:

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

Drei Dinge stehen in diesen drei Sätzen. Erstens knüpft der Erwerb an eine Länderliste an, die der Staatspräsident bestimmt. Zweitens gelten zwei Flächengrenzen nebeneinander: zehn Prozent der Fläche eines ilçe, also eines Kreises, soweit sie in privatem Eigentum steht, und 30 Hektar je Person im ganzen Land. Drittens darf der Staatspräsident den zweiten Wert verdoppeln.

Der zweite Absatz betrifft Gesellschaften. Handelsgesellschaften, die nach dem Recht ihres eigenen Landes gegründet sind, dürfen Immobilien und beschränkte dingliche Rechte nur im Rahmen besonderer Gesetze erwerben; andere ausländische juristische Personen dürfen es nicht. Für ein Grundpfandrecht zugunsten dieser Gesellschaften oder zugunsten ausländischer natürlicher Personen gelten die Grenzen des Artikels ausdrücklich nicht.

Die Länderliste, die im Gesetz fehlt

Der entscheidende Halbsatz für eine deutsche Käuferin ist Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı: Staatsangehörige der Länder, die der Staatspräsident bestimmt hat. Diese Bestimmung ist kein Teil des Gesetzestextes. Sie ergeht gesondert, und der dritte Absatz des Artikels gibt dem Staatspräsidenten dafür einen weiten Rahmen: Er darf den Erwerb nach Land, Person, geografischer Region, Dauer, Anzahl, Anteil, Art, Beschaffenheit, Fläche und Menge festlegen, begrenzen, teilweise oder ganz aussetzen oder verbieten.

Ob deutsche, österreichische oder Schweizer Staatsangehörige auf dieser Liste stehen, sagen wir hier nicht. Wir haben die Liste am 27. August 2026 nicht gelesen. Das türkische Kataster- und Registeramt beantwortete unsere Anfragen an seine Seiten zu Ausländergeschäften mit einer Navigationshülle ohne Inhalt, und die Suchmaske des Mevzuat Bilgi Sistemi liefert ohne JavaScript nur ihre eigene Oberfläche aus. Wer eine Antwort auf diese Frage braucht, fragt beim türkischen Generalkonsulat oder bei einer türkischen Rechtsanwältin nach der geltenden Bestimmung, nicht bei uns.

Die Zweijahresfrist für unbebaute Grundstücke

Der fünfte Absatz des Artikels ist die Vorschrift, die in deutschsprachigen Zusammenfassungen am ehesten fehlt und beim Kauf eines Baugrundstücks am teuersten wird:

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Wer ein yapısız taşınmaz kauft, also ein Grundstück ohne Gebäude, muss das Projekt dafür binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium vorlegen. Das Ministerium setzt beim Genehmigen einen Anfangs- und einen Endtermin und schickt das Projekt an das örtliche Registeramt, das es in der Erklärungsspalte des Registers vermerkt. Danach verfolgt das Ministerium selbst, ob das Projekt in der Frist umgesetzt ist.

Was passiert, wenn eine dieser Grenzen reißt

Der siebte Absatz zieht die Folge, und er zieht sie hart:

Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Fünf Fälle stehen in diesem einen Satz nebeneinander: der Erwerb entgegen dem Artikel, die Nutzung entgegen dem Erwerbszweck, der nicht fristgerecht gestellte Antrag beim Ministerium, das nicht fristgerecht umgesetzte Projekt und der Erbfall, soweit er die Grenzen des ersten Absatzes überschreitet. In allen fünf Fällen setzt das Finanzministerium eine Frist von höchstens einem Jahr. Verwertet die Eigentümerin in dieser Frist nicht selbst, verwertet der Staat, und was bleibt, ist der Erlös.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir zur Türkei eine weitere amtliche Quelle lesen konnten.

Die militärischen Sperrzonen

Der sechste Absatz regelt, wie die Karten und Koordinaten der militärischen Sperr- und Sicherheitszonen sowie der strategischen Gebiete an die Verwaltung gelangen: das Verteidigungsministerium liefert sie, das Innenministerium liefert die besonderen Sicherheitszonen, und ab einem Jahr nach Inkrafttreten laufen die Registergeschäfte nach diesen Unterlagen. Der Artikel sagt damit, woher das Registeramt seine Information nimmt. Welche Flächen heute betroffen sind, sagt er nicht. Diese Karten haben wir nicht gelesen und beschreiben sie nicht.

Was auf dieser Seite fehlt

Der Kaufpreis, die Erwerbsteuer, die Notargebühren und die Registergebühren. Zum türkischen Steuerrecht haben wir am 27. August 2026 keine amtliche Quelle öffnen können, und eine Zahl aus zweiter Hand nützt niemandem, der sie nachprüfen will.

Ebenso fehlt eine Beschreibung des türkischen Registers selbst. Das Tapu Kanunu setzt es voraus, ohne es zu beschreiben; wie ein Auszug aussieht und was er ausweist, steht nicht in dem Text, den wir gelesen haben.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Rechtsberatung. Er gibt einen Artikel eines türkischen Gesetzes in seiner konsolidierten Fassung wieder, mit dem Änderungsvermerk, den dieser Artikel selbst trägt, und mit dem Tag, an dem wir ihn gelesen haben. Er sagt nichts über die Länderliste, nichts über Erbfälle im Einzelnen und nichts über den Erwerb durch eine Gesellschaft.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen für den Ablauf, Ungarn für den Nachbarfall mit derselben Frage und einer anderen Antwort, Kroatien für den dritten Fall und Zweitwohnsitz im Ausland, wenn Sie nur einen Teil des Jahres dort sein wollen.