Was ein Immobilienkauf in Spanien zusätzlich kostet

Beim Neubau zahlen Sie in Spanien 10 % Mehrwertsteuer auf ein Gebäude, das zum Wohnen geeignet ist, plus 0,50 % Urkundensteuer als Regelsatz. Beim Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen Grunderwerbsteuer, 6 % als Regelsatz. Welche der beiden Steuern greift, entscheidet der Verkäufer, nicht Sie.

Das Wichtigste in Kürze

Verkauft eine Privatperson, fällt die Grunderwerbsteuer ITP an. Ihren Satz beschließt die Comunidad Autónoma; beschließt sie keinen, gilt nach Art. 11 Abs. 1 Buchst. a des Real Decreto Legislativo 1/1993 der Regelsatz von 6 % auf Immobilien.
Verkauft ein Unternehmen, etwa ein Bauträger, fällt stattdessen die Mehrwertsteuer an. Für Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Nutzung als Wohnung geeignet sind, einschließlich höchstens zweier Stellplätze, beträgt sie nach Art. 91 Abs. 1 Nr. 7 der Ley 37/1992 10 %.
In diesem zweiten Fall kommt die Urkundensteuer AJD hinzu. Auch ihren Satz beschließt die Region; ohne eigenen Beschluss gilt nach Art. 31 Abs. 2 RDLeg 1/1993 ein Satz von 0,50 %.
Auf die Bestellung von Sicherungsrechten, Renten, Bürgschaften und Darlehen sieht Art. 11 Abs. 1 Buchst. b einen Satz von 1 % vor. Für bewegliche Sachen beträgt der Auffangsatz 4 %.
Eine Tabelle der Regionalsätze steht hier nicht. Wir haben am 27. August 2026 keine einzige regionale Steuerverwaltung öffnen können, und geschätzte Regionalsätze wären in jedem Einzelfall falsch.

Wiederverkauf oder Neubau: das entscheidet die Steuer

Der teuerste Unterschied im spanischen Immobilienkauf ist keiner, den Sie aushandeln. Er hängt daran, wer verkauft.

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung, fällt die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales an, kurz ITP. Verkauft ein Unternehmen, fällt stattdessen die Impuesto sobre el Valor Añadido an, kurz IVA, und zusätzlich die Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD, auf die notarielle Urkunde.

Beide Fälle zu einem einzigen Prozentsatz zusammenzuziehen geht nicht: es gibt keinen einzigen Prozentsatz, und welcher der beiden gilt, entscheidet nicht die Immobilie, sondern die Person auf der anderen Seite des Vertrags.

Die Sätze, die im Gesetz stehen

Spanische Steuersätze beim Immobilienkauf, nach den beiden Gesetzen, gelesen am 27. August 2026.
Steuer	Wann sie anfällt	Satz	Fundstelle
ITP, Grunderwerbsteuer	Übertragung einer Immobilie durch eine Person, die nicht als Unternehmen handeltRDLeg 1/1993	Der von der Comunidad Autónoma beschlossene Satz; ohne eigenen Beschluss 6 %RDLeg 1/1993, Art. 11 Abs. 1 Buchst. a, gelesen am 27. August 2026	boe.es, RDLeg 1/1993Boletín Oficial del Estado
IVA, Mehrwertsteuer	Übertragung durch ein Unternehmen, typischerweise ein Neubau vom BauträgerLey 37/1992	10 % auf Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Nutzung als Wohnung geeignet sind, einschließlich höchstens zweier Stellplätze und der zusammen übertragenen NebenflächenLey 37/1992, Art. 91 Abs. 1 Nr. 7, gelesen am 27. August 2026	boe.es, Ley 37/1992Boletín Oficial del Estado
AJD, Urkundensteuer	Auf die notarielle Urkunde, wenn statt der ITP die Mehrwertsteuer greiftRDLeg 1/1993	Der von der Region beschlossene Satz; ohne eigenen Beschluss 0,50 %RDLeg 1/1993, Art. 31 Abs. 2, gelesen am 27. August 2026	boe.es, RDLeg 1/1993Boletín Oficial del Estado
Bestellung von Sicherungsrechten und Darlehen	Bestellung dinglicher Sicherungsrechte, Renten, Bürgschaften und DarlehenRDLeg 1/1993	1 %RDLeg 1/1993, Art. 11 Abs. 1 Buchst. b, gelesen am 27. August 2026	boe.es, RDLeg 1/1993Boletín Oficial del Estado
Notar, Register, Gestoría, Makler	Gebühren und Honorare, keine Steuerkeine amtliche Tabelle gelesen	am 27. August 2026 nicht amtlich bestätigt	Wir haben am 27. August 2026 keine amtliche Gebührentabelle öffnen könnengemessenes Fehlen

Der Wortlaut, auf den es beim Auffangsatz ankommt, lautet:

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, y el 4 por 100, si se trata de la transmisión de bienes muebles y semovientes.

Das ist ein Auffangsatz und keine Regel. Er greift nur dort, wo die Region nichts beschlossen hat.

Die Sätze nach Region

Diese Seite enthält keine Regionaltabelle, und das ist eine Entscheidung, keine Lücke. Wir haben am 27. August 2026 versucht, die Seiten regionaler Steuerverwaltungen abzurufen, und keine davon geöffnet bekommen. Eine Tabelle mit Sätzen aus zweiter Hand wäre in jedem Einzelfall die Zahl, an der Ihre Rechnung scheitert.

Was Sie stattdessen tun können: Fragen Sie vor dem Vorvertrag beim Notariat oder bei der Steuerverwaltung der Region nach dem geltenden Satz, und lassen Sie sich die Fundstelle nennen. Wenn eine Region nichts beschlossen hat, wissen Sie aus dem Gesetz, was dann gilt.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir die Sätze aktualisieren.

Was in keiner Nebenkostenrechnung steht

Der Auszug. Er ist der billigste Posten des ganzen Kaufs. Ein deutschsprachiger Anbieter verlangt für die Nota Simple 49,90 € und für den Katasterauszug 9,90 €, beides nach der Preisübersicht auf spanien-grundbuchauszug.com (gelesen am 27. August 2026).

Die laufende Steuer. Nach dem Kauf beginnt das jährliche Modelo 210, auch wenn Sie nicht vermieten, und ab einer bestimmten Vermögensschwelle die Vermögensteuer.

Die kommunale Wertzuwachssteuer. Wir haben zu ihr für diesen Text keine amtliche Quelle gelesen und schreiben deshalb nichts darüber, wann sie anfällt, wie sie bemessen wird und wer sie trägt.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Steuerberatung und enthält keinen Rechner. Alle sechs gemessenen Rechner-Suchbegriffe im deutschen Sprachraum ergaben null Anfragen im Monat, und ein Rechner wäre zusätzlich das einzige Stück JavaScript auf einer Seite, deren Zahlen sonst vollständig im HTML stehen.

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