Immobilie kaufen in Portugal: IMT, IMI und Register

Portugal rechnet die Erwerbsteuer IMT über eine Stufentabelle. Für eine Wohnung, die nicht Ihr dauernder Hauptwohnsitz wird, beginnt sie bei 1 % und steigt über Grenzsätze bis 8 %. Oberhalb von 1.150.853 € gilt stattdessen ein einheitlicher Satz von 7,5 % (portaldasfinancas.gov.pt, Código do IMT, Art. 17).

Dieser Text gilt für Käuferinnen und Käufer mit deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsangehörigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

Der Código do IMT führt für Wohnimmobilien drei verschiedene Tabellen. Welche gilt, hängt davon ab, ob die Wohnung Ihr dauernder Hauptwohnsitz wird. Für eine Zweitwohnung gilt Buchstabe c des Art. 17 Abs. 1, und diese Tabelle beginnt bei 1 % statt bei null.
Über 1.150.853 € rechnet Portugal nicht mehr in Stufen, sondern mit einem einheitlichen Satz von 7,5 % auf den ganzen Betrag.
Ländliche Grundstücke werden mit 5 % besteuert, sonstige städtische Immobilien und übrige entgeltliche Erwerbe mit 6,5 %. Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. d und e.
Die jährliche Grundsteuer IMI liegt für städtische Immobilien zwischen 0,3 % und 0,45 % und für ländliche bei 0,8 %. Den genauen Satz legt die Gemeinde fest. Código do IMI, Art. 112 Abs. 1.
Wer seinen steuerlichen Wohnsitz in einem Land hat, das auf der portugiesischen Liste günstiger Steuerregime steht, zahlt 10 % IMT ohne Befreiung und ohne Ermäßigung, und 7,5 % IMI. Beide Vorschriften verweisen für die Liste auf eine Verordnung des Finanzministeriums. Diese Liste haben wir am 27. August 2026 nicht gelesen. Auf dieser Seite steht deshalb kein Ländername dazu.

Wer hier kaufen darf

Für den Erwerb einer Immobilie durch Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz haben wir in den beiden gelesenen Steuerkodizes keine Genehmigungspflicht gefunden. Was der portugiesische Staat regelt, ist die Steuer, und zwar sehr genau.

Zum Aufenthaltsrecht steht auf dieser Seite nichts. Der Grund ist derselbe wie überall auf dieser Website: wir haben am 27. August 2026 keine amtliche Quelle zum portugiesischen Aufenthaltsverfahren öffnen können, und ohne gelesene Quelle schreiben wir keinen Satz darüber. Das ist auch der Grund, warum es hier keine Seite „Auswandern nach Portugal“ gibt, obwohl der Suchbegriff 1.600 Anfragen im Monat trägt.

Was der Kauf kostet

Portugiesische Erwerbsteuer IMT, nach Art. 17 Abs. 1 des Código do IMT, gelesen am 27. August 2026.
Fall	Satz	Fundstelle
Wohnung, die nicht dauernder Hauptwohnsitz wird	Stufentabelle: 1 % bis 106.346, dann Grenzsätze 2 %, 5 %, 7 % und 8 %; von 633.931 bis 1.150.853 einheitlich 6 %; darüber einheitlich 7,5 %Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. c, gelesen am 27. August 2026	portaldasfinancas.gov.pt, Código do IMTAutoridade Tributária e Aduaneira
Wohnung, die dauernder eigener Hauptwohnsitz wird	Stufentabelle: 0 % bis 106.346, dann Grenzsätze 2 %, 5 %, 7 % und 8 %; von 660.982 bis 1.150.853 einheitlich 6 %; darüber einheitlich 7,5 %Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. a, gelesen am 27. August 2026	portaldasfinancas.gov.pt, Código do IMTAutoridade Tributária e Aduaneira
Ländliches Grundstück	5 %Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. d, gelesen am 27. August 2026	portaldasfinancas.gov.pt, Código do IMTAutoridade Tributária e Aduaneira
Sonstige städtische Immobilien und übrige entgeltliche Erwerbe	6,5 %Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. e, gelesen am 27. August 2026	portaldasfinancas.gov.pt, Código do IMTAutoridade Tributária e Aduaneira
Notar, Register, Vermittlung	am 27. August 2026 nicht amtlich bestätigt	Wir haben am 27. August 2026 keine amtliche Gebührentabelle öffnen können und nennen deshalb keinen Betraggemessenes Fehlen

Der Unterschied zwischen den beiden Wohnungstabellen ist die erste Stufe. Wird die Wohnung Ihr dauernder Hauptwohnsitz, beginnt die Tabelle bei null. Wird sie es nicht, beginnt dieselbe Tabelle bei 1 % ab dem ersten Euro. Alles darüber verläuft gleich. Für eine deutsche Käuferin, die ein Ferienhaus sucht, gilt die zweite Tabelle.

Die Beträge in der Tabelle sind die Schwellen der Stufen und nicht die Steuer. Art. 17 Abs. 3 des Código do IMT beschreibt, wie gerechnet wird: der Betrag wird in zwei Teile geteilt, auf den unteren Teil kommt der Durchschnittssatz der höchsten darin enthaltenen Stufe, auf den Rest der Grenzsatz der nächsthöheren.

Die jährliche Steuer

Nach dem Kauf kommt die IMI, die kommunale Grundsteuer. Der Código do IMI legt in Art. 112 Abs. 1 die Spannen fest: 0,8 % für ländliche Immobilien und 0,3 % bis 0,45 % für städtische. Innerhalb dieser Spanne entscheidet die Gemeinde.

Zwei Zuschläge stehen im selben Artikel. Steht eine städtische Immobilie länger als ein Jahr leer oder ist sie eine Ruine, kann sich der Satz nach Art. 112 Abs. 3 jährlich verdreifachen. Und wer seinen steuerlichen Wohnsitz in einem Land hat, das auf der vom Finanzministerium veröffentlichten Liste günstiger Steuerregime steht, zahlt nach Art. 112 Abs. 4 einen IMI-Satz von 7,5 %.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir Kosten, Steuersätze oder Fristen für Portugal aktualisieren.

Das Papier, das die Steuer bestimmt

Was wir gelesen haben, ist der Steuerkodex, und der kennt ein Papier beim Namen. Art. 93 des Código do IMI sieht vor, dass für jede in der Steuermatrix eingetragene Immobilie eine Caderneta Predial ausgefüllt und der steuerpflichtigen Person ausgehändigt wird. Dort steht der valor patrimonial tributário, und an ihn knüpfen sowohl die IMT als auch die IMI an.

Daneben kennt der Kodex Rechtsgeschäfte, die der Eintragung in das Registo Predial unterliegen: Art. 49 des Código do IMT verbietet den Notaren und den übrigen beurkundenden Stellen, eine solche Urkunde zu errichten, solange ihnen nicht der Auszug der Steuererklärung mit dem zugehörigen Zahlungsnachweis vorgelegt worden ist. Was dieses Register im Einzelnen ausweist, wie ein Auszug daraus zu bekommen ist und was er kostet, steht hier nicht: dazu haben wir am 27. August 2026 keine Quelle gelesen.

Woran Käufe hier scheitern

Die falsche Tabelle. Art. 17 Abs. 1 führt für Wohnimmobilien zwei Stufentabellen, und sie unterscheiden sich in der ersten Stufe: null gegen 1 %. Wer die Tabelle für den Hauptwohnsitz auf eine Zweitwohnung anwendet, rechnet zu niedrig.

Der Steuerwert. IMT und IMI knüpfen an den valor patrimonial tributário an, nicht an den Kaufpreis. Liegt der Steuerwert über dem Kaufpreis, zählt der höhere Wert.

Der Zuschlag für die Liste. Die 10 % nach Art. 17 Abs. 4 und die 7,5 % nach Art. 112 Abs. 4 knüpfen an den steuerlichen Wohnsitz des Erwerbers an, nicht an seine Staatsangehörigkeit. Wer als Deutscher über eine Gesellschaft in einem gelisteten Land kauft, sollte das vorher rechnen lassen.

Was dieser Text nicht leistet

Er ist keine Steuerberatung. Er nennt Sätze und Schwellen aus zwei Kodizes, die wir am 27. August 2026 gelesen haben, und hört dort auf. Zum Aufenthaltsrecht, zum Notarverfahren und zu den Gebühren der Register steht hier nichts, weil wir dazu keine amtliche Quelle öffnen konnten.

Weiter: Eine Immobilie im Ausland kaufen, Spanien und Italien für den Vergleich der Sätze, und Zweitwohnsitz im Ausland für die Frage, ab wann Sie im Zielland steuerpflichtig werden.